Ruimtelijk advies door Spoelstra Omgevingsadviseur

In het bestemmingsplan ligt vast hoe u uw perceel mag gebruiken en wat u daarop mag bouwen. Het bestemmingsplan kent daarom vele beperkingen die realisatie van uw plannen bemoeilijken. Vaak zijn bouwvlakken te klein, zijn de door u gewenste activiteiten in strijd met de gebruiksregels en zijn de bouwregels te krap voor uw wensen. In de (nabije) toekomst zal het bestemmingsplan overigens worden vervangen door een integrale omgevingsvisie ingevolge de komende Omgevingswet.

Afwijken van het bestemmingsplan

In veel bestemmingsplannen is een mogelijkheid opgenomen om af te wijken van het bestemmingsplan. Het gaat dan meestal om kleine afwijkingen die dan via de zogenaamde reguliere procedure (8 weken) kunnen worden aangevraagd en verleend. Een extra onderbouwing is daarvoor een vereiste.

Bestemmingsplan wijzigen (via wijzigingsbevoegdheid of bestemmingsplanherziening)

Bij plannen die zorgen voor een grotere mate van overschrijding van de bestemmingsplanvoorschriften (bouw- en/of gebruiksvoorschriften) is het nodig dat bestemmingsplan te wijzigen of zelfs te herzien. Daarnaast kan in een dergelijk geval ook medewerking worden verleend door een omgevingsvergunning buitenplanse afwijking (voorheen “projectbesluit”) te vragen. Bij deze “afwijkingsfiguren” is een langere procedure nodig tot 26 weken na indiening van de (complete) aanvraag. Daarbij is indiening van een ruimtelijke onderbouwing vereist waaraan tal van onderzoeken kunnen worden gekoppeld. Ook wordt veelal gevraagd om een landschappelijk inpassingsplan of een erfinrichtingsplan. Daarnaast werpt hier de Omgevingswet zijn schaduw vooruit en dient vooraf overleg te worden gevoerd met de directe buren. Wij hebben de juiste kennis en ervaring om de ruimtelijke onderbouwing, de bestemmingsplanwijzigingen en bestemmingsplanherzieningen te ontwikkelen en deze procedures tot een succesvol einde te brengen.

In bepaalde situaties moet bij de wijziging van een bestemmingsplan eerst een Plan-MER procedure worden doorlopen. Dit is een milieueffectrapportage die inzichtelijk moeten maken welke milieugevolgen de wijziging van het bestemmingsplan heeft. Daarnaast is vooraf soms een lobby nodig bij raads- of statenleden leden om de wijziging besluitrijp te maken en de beslissers van de juiste (ondernemers)informatie te voorzien. Zowel in Plan-MER beschrijvingen als het nodige lobbywerk kunnen wij voorzien.

Tekenwerk

Bij het maken van ruimtelijke onderbouwingen, bestemmingsplanwijzigingen, -herzieningen en omgevingsvergunningaanvragen komt veel tekenwerk kijken. Over de vaardigheid van dit tekenwerk en de specifieke digitale opslag van de documenten (IMRO-codering) beschikken wij.

Juridische advisering

Is er bezwaar/beroep ingediend op uw vergunning of wilt u zelf bezwaar of beroep instellen tegen besluiten van de overheid waaronder (helaas) ook handhavingsbeschikkingen kunnen vallen dan staan wij u graag terzijde met het indienen van bezwaar, beroep of hoger beroep en de verdediging daarvan bij de Commissie Bezwaarschriften, Rechtbank of Raad van State.

Hebt u vragen? Aarzel dan niet om contact met ons op te nemen. Wij denken graag met u mee.